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連續多年投資戰略瞄準一二線城市的小房企東原地產也要做下沉了。
3月11日，東原集團上市主體迪馬股份發布2020年年報，年報顯示，2020年迪馬股份營業收入212.7億元，同比增長7.99%；歸屬上市公司股東的凈利潤為18.02億元，同比增長25.89%。
東原官微
營收和凈利潤增長的同時，迪馬股份的負債率也有所下降。年報顯示，2020年迪馬股份有息負債率19.39%，凈負債率48.21%；其短期負債與有息負債比33.22%，同比減少18.07%；其扣除預收款后的資產負債率為69.14%。
在三道紅線關乎企業融資命門之下，迪馬股份三線均未觸線。
具體到房地產業務上，迪馬股份年報顯示，2020年，迪馬股份房地產合并口徑銷售額為227.21億元，銷售面積183.05萬平方米，實現結轉收入金額190.22億元，結轉面積144.29萬平方米，報告期末待結轉面積236.16萬平方米。
在克而瑞榜單中，東原地產2020年全口徑銷售額為602.1億，位于排行榜到第64名；權益銷售額為324.8億，位于排行榜第74名。
從迪馬股份三年來公布的合并口徑銷售額看，迪馬股份地產業務銷售額增長停滯，分別約227億、224億和200億。
年報顯示，房地產業務及物業營收為195.77億元，同比增長7.48%；毛利率20.09%，毛利率相比2019年下降8.48個百分點。
從地區看，華西區域毛利率最高為30.59，毛利率增長了1.34個百分點。華東區域的毛利率最低，為12.59%，減少了21.68個百分點。
迪馬股份在年報中解釋華東區域和南京2020年毛利率分別同比下降21.68和22.50個百分點的原因是本期交付結轉的業態涉及部分尾盤，毛利偏低，拉低整體交付規模的毛利率所致。
總體來看，迪馬股份地產毛利率下滑，一定程度上說明公司拿地利潤空間較低。
在融資成本上，迪馬股份2020年整體融資成本為8.69%，相比2019年融資成本8.64%、2018年融資成本7.65%，2020年迪馬股份融資成本進一步上升，對于地產業務占據核心地位的迪馬股份來說，在2020年大環境相對寬松下融資成本還在持續攀升，一定程度上說明迪馬股份的日子越來越難。
過去兩年，迪馬股份專注一二線核心城市，走出了一條專注一二線城市小而美房企路徑，從2020年拿地看，迪馬股份在這條路徑上有所妥協。
根據年報，2020年迪馬股份新增土地儲備35宗，新增建筑面積516.83萬方。拿地上除了招牌掛外，還加大了合作力度，2020年就與花樣年和大發簽訂了戰略性合作。
從土地儲備區域看，其土儲分布在綿羊、成都、西安、渭南、蘇州、長沙、武漢、襄陽、鄭州、石家莊、重慶、昆明、貴陽、遵義、肇慶、徐州、棲霞、南京，2020年首次進入了徐州、渭南，從一定程度上看，迪馬股份的投資戰略有所下沉。
過去幾年，迪馬股份曾執著于一二線核心城市，但過去幾年甚至一度妥協利潤率來完成拿地投資規劃。2020年年報看，迪馬股份大本營華西區域的毛利率就比華東利潤率高的多。同時，過去一年，一二線城市拿地貴且難，迪馬股份下沉也并非壞事。
2021年，迪馬股份在拿地方式更加靈活也更有野心。年報稱，同意授權公司及控股子公司經營層根據市場情況擇機增加土地儲備，包括但不限于公開招拍掛、聯合招拍掛、在建工程收購、股權交易方式、參與一級土地整理或一、二級土地市場聯動等方式獲取土地儲備，獲取土地價款總額在人民幣300億元內。
此外，在不超出以上年度土地投資計劃總額的前提下，同意提請股東大會授權公司經營層具體執行2021年度土地儲備投資計劃。
也就是說，與迪馬股份披露的全口徑銷售額比，2021年的拿地額超過了2020年全口徑銷售額。
另外，根據年報，2021年迪馬股份的一個重要工作時推進物業上市計劃。年報稱，全力助推物業上市工作，通過戰略性投資、合作及收購進一步擴大服務規模，持續開發信息技術、建立智慧社區并提升客戶運營能力，實現做大做強的目標。
值得注意的是，2021年的房地產大環境仍會有大的轉變，除了三道紅線，熱點城市集中供地下，可以預見的是，迪馬股份不得不面臨更多改變。
